房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开，要求打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，保障购房人合法权益；同日下午，国务院政策例行吹风会上，四部门介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况，推出四项全国范围内的房地产支持政策，引发社会广泛关注。

　　中国民生银行研究院行业研究中心研究员卜钰馨接受《中国金融家》记者采访时谈道：“多项支持政策同日推出，是中央对当前新形势下房地产市场供求关系发生重大变化的重大决策部署，是各部门对中央局会议‘统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施’的政策延伸和细化落地，表明了保交楼、保民生、保稳定的态度和决心。”

　　卜钰馨：一是全国层面统一部署，表明保交楼、保稳定、保民生的态度和决心。房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。多部门联合发力，就是深入贯彻落实中央精神，对房地产政策进行整体优化，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，更大程度满足人民群众对美好生活的向往。

　　二是政府引导托底，更加注重发挥市场在资源配置中的决定性作用。今年以来，为适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系，通过加快完善“市场+保障”多层次的住房供应体系，消化存量商品房和盘活存量土地，可以更好地满足人民群众的住房需求，也加强了中央和地方政府对住房保障的引导和托底责任。供给侧方面，新设立的3000亿元保障性住房再，就是一次重要的货币政策工具创新，将通过市场化行为引导用好用足工具箱。需求侧方面，从各项政策引导激发和释放广大刚需和改善性需求表明，市场仍将在资源配置中起到决定性作用。

　　三是继续赋予城市房地产调控权和压实地方政府属地责任。多部门政策优化是深入贯彻落实“因城施策”的结果，继续赋予各地政府充分的房地产政策制定调控权和弹性。供给端方面，城市房地产融资协调机制和保障性住房再，压实了地方政府属地责任，有助于推动金融机构、企业强化各自职能，推动保交房有序开展。需求端政策优化后，一方面，在城市政府确定的首付比例下限基础上，商业银行可根据客户风险状况自主决定具体的首付比例，有助于提振各地住房消费。另一方面，不再设置全国层面首套房和二套房利率政策下限。今后如果供求关系发生较大改变，各地也可恢复下限，表明充分赋予了地方政府调控权。

　　四是活跃市场，重塑预期，多措并举引导市场达到供需动态平衡。本次政策的优化是充分考虑了当前市场需求和市场预期所作的重大决定，通过活跃市场交易，重塑市场预期，更大程度让潜在购房者能够买到合适且与收入相匹配的房子，引导刚需、改善性需求及租赁住房需求等回归市场本源，推动市场达到供需动态平衡。

　　卜钰馨：今年1月城市房地产融资协同机制出台，短短4个月的时间，城市房地产融资协调机制“白名单”项目的审批金额已达9350亿元，全国已有297个地级及以上城市建立了该机制。

　　全国切实做好保交房工作视频会议提出，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，加强统筹协调，充分发挥城市房地产融资协调机制、再政策等作用，加强对城市和房地产企业的指导支持，有力有序有效推进保交房各项工作。会议聚焦两个重点：一个重点就是针对在建已售未交付的商品住房项目，处置要把维护购房人合法权益放在首要位置。另一个重点就是房地产项目融资问题，“白名单”是重要融资通道之一。

　　银行方面要从信贷政策、调查审批、按揭首付及利率、尽职免责等方面为保交房攻坚战提供政策保障，严守风险底线。按照市场化、法治化原则，对不同所有制房企一视同仁，对符合“白名单”条件的项目应进尽进，建立绿色通道，优化审批和发放流程，对合规“白名单”项目应贷尽贷，满足在建项目合理融资需求。

　　卜钰馨：构建房地产发展新模式中的“新”更多对应的是“旧”。要改变过去“土地+财政+金融”的宏观运行逻辑，以及企业“高杠杆、高负债、高周转”的旧模式，从而建立起房地产发展的新模式。

　　中央局会议明确提出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。新模式就是要在新形势下，能够消化存量房产和优化增量的系列新举措、新政策、新方向，建立起“人、房、地、钱”要素联动新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，满足人民群众对美好生活、特别是对优质住房的向往。

　　“人、房、地、钱”要素联动的新机制，就是从要素资源科学配置入手，以人定房、以房定地、以房定钱。而构建发展新模式的基础就在于保交房，既要控制好增量土地和项目，又要盘活好存量土地和项目，在保障房和商品房之间形成科学配置，从而着眼长远构建房地产发展新模式。

　　具体来看，新模式主要体现在：一是体制机制保障，建立起保障房和商品房双轨并行制度，从制度上满足不同购房者的居住需求。二是政策持续引导和优质商品住房的推出，有效释放刚性和改善性需求，让商品房市场回归本质属性。三是开拓市场化租赁住房发展模式建设，房企通过积极参与长租公寓等租赁市场建设，将有较好的发展前景。四是拓展房地产服务链条综合开发，从支持改善性需求出发，从服务链条上进行深度挖掘，在装修装饰、园林建设、物业保障、便民生活等方面，不断提升房企的服务水平和服务质量。五是积极参与城中村改造等城市更新项目建设，城市更新属于确定性强的政策支持类业务，存量土地市场仍有较大改造、翻新、升级空间。

　　《中国金融家》：展望未来，如何继续推动消化存量商品住房，打好保交房攻坚战，切实保障购房人合法权益？

　　卜钰馨：政府要积极作为，进行政策引导支持，凝聚各方合力，形成政策闭环；同时，充分考虑市场预期，务实回应市场诉求，调动市场化行为方式，达到保交房、去库存总目标。

　　一是房地产行业市场仍处于企稳筑底期，恢复不是一蹴而就，但要看到政府保交楼、保民生、保稳定的态度和决心。二是政府引导预期，市场决定资源配置。需求端，从降低购房成本和拓宽准入条件上双向发力，限购放开、以旧换新加速去库存，一线城市仍有优化空间；供给端，用好用足政策工具，一视同仁满足不同所有制企业融资，更加精准支持房地产项目合理融资需求，做好体制机制保障。三是“市场+保障”双轨住房制度持续推进，将市场手段和行政手段相结合，妥善处置闲置土地，稳步推进城市更新建设，努力构建行业良性循环。